La hipoteca se define como un derecho real de garantía y de realización de valor, constituido para garantizar el cumplimiento de una obligación (generalmente el pago de un préstamo o crédito) sobre un bien que normalmente será un inmueble.
Este bien, a pesar de estar gravado, pertenece y permanece en poder del propietario. Aún así, el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no se satisfaga en el plazo acordado puede promover la venta forzosa del bien gravado, cualquiera que sea su titular. Con el importe obtenido se pagará el crédito debido hasta donde alcance y si hubiera sobrante, se entregará al propietario.
No hay que confundir el préstamo o crédito, que es la obligación garantizada, con la hipoteca, que es la propia garantía. Ambos conceptos van unidos pero son cosas distintas y por lo tanto, hay que tener en cuenta que estamos delante de negocios jurídicos distintos.
De acuerdo con el art. 1280 del Código Civil, Deberán constar en documento público: 1. Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
Así pues, la hipoteca es un derecho real que se constituye mediante escritura pública ante Notario y, en referencia a los inmuebles, al no conllevar desplazamiento posesorio del bien objeto de la hipoteca, se exige también la inscripción en el Registro de la Propiedad. La inscripción es un requisito esencial para que la hipoteca se constituya y alcance eficacia inter partes y erga omnes (frente a todos). Tras la perfección de la misma, su función será exclusivamente la de servir de garantía a una deuda de dinero, u otra obligación evaluable. Se trata pues, de un negocio accesorio a otro principal que es el que asegura.
La realización del bien hipotecado:
Ésta debe llevarse a cabo mediante el remate del bien hipotecado en subasta judicial o notarial, precedida de un requerimiento fehaciente al deudor, de la posterior demanda judicial y la resolución ejecutoria sumaria contra el deudor hipotecario. El procedimiento puede seguirse también, en su caso, contra el hipotecante no deudor o un tercer poseedor de los bienes hipotecados.
El proceso legal para la realización judicial del bien hipotecado (venta forzosa mediante subasta) en caso de impago del capital o intereses por parte del obligado, se prevé en los arts. 685 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000.
La acción hipotecaria empieza por demanda judicial de inicio del procedimiento ejecutivo hipotecario, que ocasiona que se encarezca la deuda impagada al añadir los gastos de abogado, procurador y intereses de demora.
Además, si con la realización del bien hipotecado la suma obtenida no fuera suficiente para pagar toda la deuda acumulada, el acreedor hipotecario puede instar al Juez que ordena la ejecución judicial contra el resto de bienes del deudor hipotecario, de acuerdo con el art. 579 LEC.
Así pues, el inconveniente de una hipoteca sobre un bien inmueble en España, es que en caso de impago y posterior ejecución, si no se obtiene suficiente dinero para pagar la totalidad del crédito o préstamo, el deudor sigue obligado al pago de lo que reste.
